A Lei 14.973/2024, publicada na última semana, traz a possibilidade de atualização do valor de imóveis para proprietários, tanto pessoas físicas quanto jurídicas, permitindo que ajustem o valor patrimonial de seus bens ao valor de mercado. Em troca, o contribuinte deve pagar uma alíquota de 4% sobre a diferença do valor atualizado do imóvel para seu custo de aquisição.
Embora, à primeira vista, essa atualização possa parecer benéfica, seu impacto tributário exige uma análise cautelosa, especialmente para quem planeja vender o imóvel a ser potencialmente reavaliado em curto ou médio prazo. Explica-se:
Efeitos Progressivos do Desconto sobre o Ganho de Capital
O parágrafo único do Art. 8º da lei prevê que desconto no cálculo do ganho de capital sobre o valor atualizado do imóvel, pelo qual o contribuinte já teria pago 4%, é progressivo. Mais que isso, só começa a produzir efeitos notáveis após três anos da atualização e atinge seu valor máximo somente após quinze anos.
Nos termos da norma, caso o imóvel “atualizado” seja vendido nos 36 meses subsequentes à reavaliação, o contribuinte acabará pagando mais impostos do que o esperado. Isso ocorre porque, mesmo após a atualização, o Imposto de Renda sobre o ganho de capital continua a ser devido integralmente, sem que haja benefício algum.
Assim, na prática, o contribuinte que vende o imóvel dentro dos três primeiros anos após a atualização pagará o mesmo ganho de capital que pagaria sem a atualização, além dos 4% que já foram pagos na reavaliação. Em vez de diminuir a carga tributária, a adesão ao regime pode acabar aumentando significativamente o total de tributos pagos.
Por tudo isso, como o desconto é progressivo, a atualização do valor do imóvel é mais vantajosa para quem planeja manter o imóvel por um período mais longo. Para contribuintes com planos de venda a curto prazo, o regime pode se tornar uma armadilha fiscal, resultando em um aumento imediato da tributação.